Dotychczasowa praktyka naszej Kancelarii wskazuje, że częstą bolączką mieszkańców nowo budowanych osiedli mieszkaniowych jest brak kompletnej dokumentacji budowlanej oraz powykonawczej, którą zgodnie z przepisami prawa Inwestor realizując inwestycję i oddając do użytkowania obiekt budowlany powinien wydać właścicielowi lub zarządcy obiektu. W niniejszym artykule postaram się przedstawić wybrane aspekty związane z możliwością wyegzekwowania swoich praw oraz uzyskania od dewelopera takiej dokumentacji.
Realizacja danej inwestycji (np. budowa bloku mieszkalnego) z punktu widzenia przepisów prawa pozostaje skomplikowanym zespołem wzajemnych relacji i powiązań pomiędzy (przyszłymi) właścicielami lokali, organami nadzoru budowlanego, deweloperem realizującym inwestycję, jego podwykonawcami oraz innymi uczestnikami procesu budowlanego. Są to więzy powstałe na gruncie różnych dziedzin i gałęzi prawa – głównie cywilnego i administracyjnego, ale czasem także i karnego czy gospodarczego.
Z punktu widzenia właścicieli poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych, którzy zgodnie z przepisami prawa tworzą Wspólnotę mieszkaniową, szczególnego znaczenia nabiera art. 60 ustawy Prawo budowlane.
Z przepisu tego wynika stanowczy obowiązek dewelopera, który oddając do użytkowania obiekt budowlany, ma także przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
W bieżącej pracy Kancelarii często spotykamy się z sytuacjami, w których deweloper nie wykonuje tego obowiązku. Stosowane są w tym celu różne „uniki” – przekazywanie jedynie częściowej dokumentacji bądź nieprzekazywanie jej wcale, wskazywanie, że cała dokumentacja została już przekazana poprzedniemu zarządcy nieruchomości (nierzadko kapitałowo czy osobowo powiązanemu z Inwestorem), twierdzenie, że deweloper nie posiada żądanej dokumentacji czy sporządzanie wybrakowanych i nieprecyzyjnych protokołów odbioru dokumentacji.
Oczywiście każdy z powyższych przypadków musi być analizowany w sposób indywidualny, nie mniej jednak nie ulega wątpliwości, że przytoczony już art. 60 Prawa budowlanego jest przepisem bezwzględnie obowiązującym – deweloper ma ustawowy obowiązek wydać dokumentację.
W jaki sposób zatem bronić się przed takimi praktykami deweloperów?
Jedną z możliwości jest wystąpienie do sądu ze stosownym pozwem o wydanie brakującej dokumentacji. Okoliczność ta nie budzi wątpliwości w orzecznictwie. Tytułem przykładu wskazuję tu na orzeczenia wydane przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Żoliborza w sprawie I C 528/14 czy Sąd Okręgowy w Warszawie w sprawie XXVII Ca 3421/16, w których oba Sądy potwierdziły, że obowiązek taki spoczywa na deweloperze w związku z oddaniem budynku do użytkowania i wynika wprost z art. 60 ustawy Prawo budowlane.
W toku takiej sprawy sądowej należy przede wszystkim wykazać fakt nieprzekazania całości dokumentacji oraz udowodnić, że żądane dokumenty istnieją i nie zostały przekazane, choć powinny.
Jeśli chodzi o kwestię tego jakie dokumenty powinny zostać przekazane, to zgodnie z ustawą Prawo budowlane Inwestor powinien przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Pojęcie „dokumentacji budowlanej” oraz „dokumentacji powykonawczej” zostało zdefiniowane w art. 3 pkt. 13 oraz 14 ustawy Prawo budowlane i obejmuje ono w szczególności pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, a także dziennik budowy czy protokoły odbiorów częściowych i końcowych (dokumenty te powinny uwzględniać zmiany naniesione w toku wykonywania robót), a także geodezyjne pomiary powykonawcze.
Warto zawczasu zadbać o posiadanie kompletu niezbędnej dokumentacji. Zgodnie z art. 63 ustawy Prawo budowlane: Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumenty, o których mowa w art. 60 ustawy, oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania. Niespełnienie tego obowiązku karane jest grzywną.